Année de réalisation : 2019 - Geoffroy ALIMONDO Conseil & A.M.O (mandataire)) / Bien Urbain, Atelier d’Architecture (cotraitant)
Contact : Franck DAILLY (coordonnateur habitat/aménagement), Christelle GODAR (Chef de Projet OPAH-RU)
Contexte
Lauréates de l’AMI Centre Bourg, la CC Bouzonvillois 3 Frontières et la commune de Sierck-les-Bains, sont confrontés à un patrimoine ancien dégradé à forte valeur patrimoniale, que les leviers incitatifs « usuels » peinent à remobiliser. De réelles opportunités existent pour les investisseurs, qui garantissent de bons taux de rentabilité à moyen terme.
Dans ce contexte, marqué par la signature d’une convention partenariale valant Opération de Revitalisation Territoriale, la commune s’est engagée dans une démarche pro-active de mobilisation des investisseurs privés visant à encourager, sécuriser et faciliter l’investissement locatif dans les centres bourgs du territoire intercommunal.
Compréhension des besoins
L’enjeu pour la collectivité était de crédibiliser le cadre incitatif de l’OPAH-RU en intégrant à l’information délivrée les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les investisseurs – et en les quantifiant. Un outil était à construire, qui permettrait de simuler les projets d’investissement et d’en étudier les conditions de financement, les avantages induits, le niveau et le temps de retour sur investissement, tout en identifiant les conditions nécessaires à la réussite de la démarche (intermédiation locative, ORT…). Le simulateur devait donc répondre à un double besoin de fiabilité et d’automatisation d’une part, et par sa recherche d’exhaustivité, de renforcement de la mission de conseil de l’opérateur d’OPAH d’autre part.
Contenu et organisation de la mission
La mission a consisté, sur un immeuble témoin, à étudier les leviers de l’investissement locatif privé, à partir d’un projet architectural ciffré, crédible et qualitatif, réalisé par Bien Urbain et adossé à un plan d’investissement. La rentabilité d’une telle opération étant observée dans le double cadre de l’OPAH-RU et de l’ORT, différents dispositifs sont étudiés : subventions et primes Anah, Louer Abordable, Denormandie, régime fiscal du déficit foncier. Conçu sur Excel 2013, le simulateur repose sur une architecture soucieuse d’efficacité (limitation du nombre de paramètres à saisir, automatisation permettant un résultat financier et/ou fiscal quasi immédiat) et de souplesse, pour s’adapter au maximum de situations possibles. Portant sur des opérations de 1 à 15 logements (avec 1 à 5 locaux d’activité/commerciaux), cet outil permet de modéliser des investissements locatifs en OPAH dans les zones B1, B2 et C. La mission incluait enfin une formation de l’équipe de suivi animation (utilisation de l’outil), ainsi que la présentation stratégique des leviers financiers et fiscaux de l’investissement locatif devant les acteurs privés locaux, réunis par la Collectivité.
