Année de réalisation : 2020 - Geoffroy ALIMONDO Conseil & A.M.O (mandataire))
Contact : Damien GRIFFATON (Responsable d’Opérations)
Contexte
Un immeuble en copropriété, très dégradé, composé de cinq bâtiments distincts, fait l’objet d’une intervention publique depuis 1997. Frappé de plusieurs procédures de police administrative spéciale (saturnisme, insalubrité, péril imminent et ordinaire, mise en sécurité des équipements communs dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation), à l’échelle des parties privatives comme des parties communes, l’immeuble a été évacué en septembre 2018. Un incendie, déclaré en 2016, a également détruit le dernier niveau du bâtiment sur rue.
Cette copropriété est située dans le périmètre de la ZAC Montjoie, conduite par SEQUANO. C’est à ce titre que l’aménageur a été saisi « officieusement » par le propriétaire majoritaire (personne morale), aux fins d’engager l’expropriation de l’immeuble.
Cependant, une première estimation du risque établie par l’aménageur fait apparaître un bilan déficitaire à hauteur d’environ 1,1 million d’euros. En cause, les coûts d’acquisition du bâti, excessivement élevés au vu de son état actuel.
Compréhension des besoins
Au vu de l’état de l’immeuble, l’acquisition de l’immeuble par SEQUANO dans le cadre de la ZAC apparaît nécessaire. La définition des modalités précises d’acquisition de l’immeuble nécessite cependant l’étude simultanée des conditions de détermination de la valeur de l’indemnité d’expropriation.
L’enjeu de cette mission d’AMO était donc de déterminer à partir des éléments transmis et de l’état de l’immeuble, les leviers de droit public permettant de minorer la valeur d’acquisition de cet ensemble immobilier, et consécutivement, les modalités d’acquisition à privilégier.
Contenu et organisation de la mission
Cette mission d’AMO a donné lieu à une note technique et juridique comparant différents scénarios possibles d’intervention, aux fins de minorer les coûts d’acquisition :
- Expropriation dans le cadre de la ZAC, en prenant appui sur les modalités de droit commun prévues par le code de l’expropriation pour minorer la valeur vénale de l’immeuble au regard de son état ;
- Expropriation dans le cadre d’une DUP Vivien, sous réserve de la publication préalable d’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité avec Interdiction Définitive d’Habiter.
Chacun de ces deux scénarios était assorti de préconisations relatives au cheminement opérationnel et procédural induit pour SEQUANO, en même temps que les réserves et points de vigilance à prendre en compte pour l’aménageur étaient clairement identifiés.
D’autres leviers de minoration des coûts d’acquisition ont également été explorés (expropriation d’emprise partielle, retrait de la copropriété…), et mis en perspective des différents scénarios étudiés, et systématiquement assortis d’une analyse des bénéfices et des risques induits.
Une analyse circonstanciée de l’éligibilité aux financements THIRORI/RHI est également venue compléter chacun des deux scénarios proposés, afin de solvabiliser plus fortement encore le déficit résiduel du bilan d’aménagement sur cet immeuble.
