Année de réalisation : 2020 - Geoffroy ALIMONDO Conseil & A.M.O (mandataire))
Contact : Franck DAILLY (coordonnateur habitat/aménagement), Christelle GODAR (Chef de Projet OPAH-RU)
Contexte
Dans de son programme AMI centre bourg, la commune de Sierck-les-Bains et la Communauté de Communes (CCB3F) interviennent sur deux immeubles, vacants et proches de la ruine, frappés d’arrêtés de péril. L’un des deux immeubles constitue toutefois un remarquable témoin architectural de la Renaissance.
Des réflexions programmatiques et financières (4 scénarios étudiés) ont dans un premier temps permis d’étudier la faisabilité d’une opération de requalification de cet ensemble remarquable. Les coûts de travaux s’inscrivaient cependant dans une fourchette très élevée : 2500 à 3500 € HT par m2, hors frais de maîtrise d’œuvre, variant sensiblement selon l’échelle de l’intervention et les modes opératoires retenus (démolition ; restructuration ; hybridation).
Compréhension des besoins
De tels montants tendant à en remettre en cause la faisabilité économique, le déficit structurel d’une telle opération nécessitait d’être finement déterminé, et le montant des différentes subventions mobilisables finement estimé. De plus, une telle opération reposant sur la présence d’acteurs qualifiés et intéressés, les différentes options de montage opérationnel envisageables dans le contexte de marché Sierckois devaient être intégrés à la réflexion.
Cette mission d’A.M.O visait donc à produire des analyses permettant à la Collectivité d’arbitrer la destination future de ces deux immeubles et les modes opératoires associés, à partir d’une grille de lecture financière, technique, patrimoniale, opérationnelle et administrative.
Contenu et organisation de la mission
À partir des 4 scénarios architecturaux et urbains étudiés, et de l’ajout d’un scénario supplémentaire, 58 solutions opérationnelles ont fait l’objet d’une simulation financière, croisant notamment :
- 5 options distinctes de montages opérationnels (100% régie ; aménageur et constructeur ; opérateur ensemblier ; montage mixte « plateau à réhabiliter » ; 100% investisseur privé) ;
- 6 options programmatiques différentes (100% libre ; 100% PLUS ; 100% PLAI ; panachage Libre/PLUS ; panachage Libre/PLAI ; panachage PLUS/PLAI), permettant notamment de déterminer les recettes de cession de l’opération et de respecter les « obligations programmatiques » inhérentes aux financements publics simulés.
Ce travail de simulation a permis de préciser pour chaque scénario :
- Les financements mobilisables, selon le mode opératoire retenu et les montages opérationnels associés : THIRORI/RHI, EPFL (démolition, clos et couvert…), OPAH-RU ;
- Le bilan « final » d’opération, soit le montant du déficit résiduel restant à la charge du Maître d’Ouvrage et de ses partenaires pour assurer la faisabilité économique du projet ;
Ce travail de simulation a enfin fait l’objet d’une analyse critique, assortie lorsque nécessaire des réserves à prendre en compte. L’ensemble a été compilé dans un rapport d’études détaillant l’ensemble des hypothèses de travail utilisées, accompagné de ses annexes (bilans financiers de l’ensemble des 58 solutions étudiées).
