Mois : janvier 2021

A.M.O pour la définition d’une stratégie de maîtrise foncière d’un immeuble vacant et très dégradé à Saint-Denis

Contexte

Un immeuble en copropriété, très dégradé, composé de cinq bâtiments distincts, fait l’objet d’une intervention publique depuis 1997. Frappé de plusieurs procédures de police administrative spéciale (saturnisme, insalubrité, péril imminent et ordinaire, mise en sécurité des équipements communs dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation), à l’échelle des parties privatives comme des parties communes, l’immeuble a été évacué en septembre 2018. Un incendie, déclaré en 2016, a également détruit le dernier niveau du bâtiment sur rue.

Cette copropriété est située dans le périmètre de la ZAC Montjoie, conduite par SEQUANO. C’est à ce titre que l’aménageur a été saisi « officieusement » par le propriétaire majoritaire (personne morale), aux fins d’engager l’expropriation de l’immeuble.

Cependant, une première estimation du risque établie par l’aménageur fait apparaître un bilan déficitaire à hauteur d’environ 1,1 million d’euros. En cause, les coûts d’acquisition du bâti, excessivement élevés au vu de son état actuel.

Compréhension des besoins

Au vu de l’état de l’immeuble, l’acquisition de l’immeuble par SEQUANO dans le cadre de la ZAC apparaît nécessaire. La définition des modalités précises d’acquisition de l’immeuble nécessite cependant l’étude simultanée des conditions de détermination de la valeur de l’indemnité d’expropriation.

L’enjeu de cette mission d’AMO était donc de déterminer à partir des éléments transmis et de l’état de l’immeuble, les leviers de droit public permettant de minorer la valeur d’acquisition de cet ensemble immobilier, et consécutivement, les modalités d’acquisition à privilégier.

Contenu et organisation de la mission

Cette mission d’AMO a donné lieu à une note technique et juridique comparant différents scénarios possibles d’intervention, aux fins de minorer les coûts d’acquisition :

  • Expropriation dans le cadre de la ZAC, en prenant appui sur les modalités de droit commun prévues par le code de l’expropriation pour minorer la valeur vénale de l’immeuble au regard de son état ;
  • Expropriation dans le cadre d’une DUP Vivien, sous réserve de la publication préalable d’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité avec Interdiction Définitive d’Habiter.

Chacun de ces deux scénarios était assorti de préconisations relatives au cheminement opérationnel et procédural induit pour SEQUANO, en même temps que les réserves et points de vigilance à prendre en compte pour l’aménageur étaient clairement identifiés.

D’autres leviers de minoration des coûts d’acquisition ont également été explorés (expropriation d’emprise partielle, retrait de la copropriété…), et mis en perspective des différents scénarios étudiés, et systématiquement assortis d’une analyse des bénéfices et des risques induits.

Une analyse circonstanciée de l’éligibilité aux financements THIRORI/RHI est également venue compléter chacun des deux scénarios proposés, afin de solvabiliser plus fortement encore le déficit résiduel du bilan d’aménagement sur cet immeuble.

A.M.O pour l’identification et la caractérisation des besoins d’approfondissement, de réajustement et/ou de redéfinition de la stratégie d’intervention de l’EPA Alzette belval sur le parc privé ancien

Contexte

Mobilisé sur la réhabilitation lourde (recyclage immobilier et foncier) d’anciennes cités ouvrières à Villerupt dans le cadre de l’Opération d’Intérêt National, et en s’appuyant sur les retours d’expérience tirés des projets réalisés ou en cours de réalisation, l’EPA Alzette-Belval souhaitait engager une réflexion visant à redéfinir ou adapter sa stratégie d’intervention sur le parc privé ancien.

Compréhension des besoins

Pour l’EPA, cette réflexion sur l’adaptation de sa stratégie d’intervention sur le parc privé ancien devait notamment lui permettre :

  • D’étendre son périmètre géographique d’intervention et de se repositionner dans un système d’acteurs complexes ;
  • De préciser les besoins spécifiques et ciblés d’ingénierie à mettre en œuvre sur le parc privé ancien ;
  • D’élargir le champ de ses interventions sur le parc privé ancien, en articulant l’ensemble des outils et financements à sa disposition dans le cadre d’une stratégie d’ensemble reliée au contexte d’une future ORT.

Contenu et organisation de la mission

Cette mission d’expertise avait pour but de permettre à l’EPAAB de construire une feuille de route pour la redéfinition et/ou l’adaptation de sa stratégie d’intervention sur le parc privé. Elle devait donc permettre à l’EPAAB de projeter à court terme les besoins d’ingénierie nécessaires d’une part, mais également les enjeux techniques, financiers, politiques ou partenariaux à aborder durant cette période.

Dans un contexte mouvant marqué notamment par la création de nouveaux financements publics, cette mission a consisté, à partir de la boîte à outils et des financements existants d’une part, et des enjeux relatifs au Projet Stratégique Opérationnel (PSO) d’autre part, à étendre la stratégie d’intervention sur le parc privé afin de mieux articuler :

  • L’intervention « classique » sur le parc privé, au titre des leviers incitatifs de droit commun (OPAH, fiscalité, subventions Action Logement, maprimerénov, SARE…) ;
  • La combinaison des approches incitatives et coercitives avec les leviers de l’aménagement public ;
  • Les différents financements mobilisables dans le cadre des opérations de requalification lourde réalisées sous maîtrise d’ouvrage EPAAB (THIRORI/RHI, DIIF, VIR, financements EPFL…).

Outre une présentation didactique de la boîte à outils et la réalisation d’un schéma de synthèse traduisant une approche globale de l’action publique sur le parc privé et permettant à l’EPA de partager ses réflexions avec ses partenaires, cette mission a également abouti à l’établissement d’un programme de neuf actions organisées autour de trois axes de travail principaux, qui fléchait de façon très précise les études à conduire pour mieux caractériser les besoins comme les enjeux de l’intervention publique sur le parc privé sur le territoire de l’OIN.

Montage d’un dossier de demande de paiement d’acompte de subvention THIRORI/RHI pour la seconde tranche du projet de réhabilitation de la Cité Saint Félix à Villerupt

Contexte

Dans le cadre d’une OPAH-RU dont il est maître d’ouvrage et portant sur trois cités dégradées à Villerupt (54), l’EPA d’Alzette-Belval a déposé plusieurs dossiers THIRORI/RHI auprès de l’Anah centrale. Plus particulièrement, sur la Cité Saint-Félix, deux dossiers ont été déposés, qui correspondaient à deux tranches distinctes d’acquisitions foncières. La seconde tranche a fait l’objet d’un accord de subvention au début du mois de mai 2018.

Conformément aux règles administratives des financements THIRORI/RHI, une première demande d’acompte devait donc être déposée par l’EPA au plus tard au début du mois de mai 2020, afin de lui permettre de justifier le commencement de l’opération auprès de l’Anah.

Compréhension des besoins

Pour l’EPA, mission devait répondre à trois enjeux distincts :

  • D’une part de permettre l’amélioration de son flux de trésorerie,
  • D’autre part de justifier du commencement de l’opération Saint Félix pour ne pas perdre le bénéfice des financements THIRORI/RHI accordés par l’Anah Centrale en mai 2018
  • Enfin, assurer pour la suite du projet un suivi adapté des dépenses réalisées, déjà financées et restant à financer.

Contenu et organisation de la mission

Après une visite de la Cité Saint-Félix, le travail réalisé visait à :

  • Dresser la liste des personnes ressources devant être contactées aux fins d’obtenir les justificatifs des dépenses acquittées par l’EPA et nécessaires au montage du dossier de demande d’acompte, ou plus spécifiquement d’en adapter la forme pour répondre au formalisme attendu par l’Anah ;
  • Déterminer précisément les dépenses d’ores et déjà acquittées par l’EPA et devant feront l’objet de la demande d’acompte, pour chaque objet d’une décision de la CNLHI (calibrage / accompagnement social et relogement / acquisitions et travaux) ;

Sur cette base, un récapitulatif de dépenses a été dressé pour chaque objet des financements THIRORI/RHI, sous forme de tableur excel. Les dépenses relatives aux acquisitions foncières et aux travaux ont par ailleurs été distinguées selon qu’elles relèvent des financements THIRORI ou RHI, compte tenu des différents taux de financement et des attendus de l’Anah. Ces éléments ont permis de remplir les quatre fiches de calcul distinctes fournies par l’Anah (calibrage ; accompagnement social et relogement ; acquisitions et travaux – THIRORI ; acquisitions et travaux – RHI).

L’ensemble des justificatifs ont ensuite été compilés dans un document PDF dont la structure garantissait une parfaite lisibilité des dépenses faisant l’objet de la demande d’acompte pour les services instructeurs de l’Anah.

Au terme de la mission, le dossier de demande d’acompte a été organisé sous format numérique et transmis à l’EPA, accompagné du courrier d’accompagnement de la demande d’acompte, d’une feuille de route pour l’envoi informatique et le dépôt en mains propres du dossier à l’Anah, et d’un modèle de récépissé de remise en mains propres.

A.M.O pour le montage d’une opération immobilière complexe en tissu ancien patrimonial

Contexte

Dans de son programme AMI centre bourg, la commune de Sierck-les-Bains et la Communauté de Communes (CCB3F) interviennent sur deux immeubles, vacants et proches de la ruine, frappés d’arrêtés de péril. L’un des deux immeubles constitue toutefois un remarquable témoin architectural de la Renaissance.

Des réflexions programmatiques et financières (4 scénarios étudiés) ont dans un premier temps permis d’étudier la faisabilité d’une opération de requalification de cet ensemble remarquable. Les coûts de travaux s’inscrivaient cependant dans une fourchette très élevée : 2500 à 3500 € HT par m2, hors frais de maîtrise d’œuvre, variant sensiblement selon l’échelle de l’intervention et les modes opératoires retenus (démolition ; restructuration ; hybridation).

Compréhension des besoins

De tels montants tendant à en remettre en cause la faisabilité économique, le déficit structurel d’une telle opération nécessitait d’être finement déterminé, et le montant des différentes subventions mobilisables finement estimé. De plus, une telle opération reposant sur la présence d’acteurs qualifiés et intéressés, les différentes options de montage opérationnel envisageables dans le contexte de marché Sierckois devaient être intégrés à la réflexion.

Cette mission d’A.M.O visait donc à produire des analyses permettant à la Collectivité d’arbitrer la destination future de ces deux immeubles et les modes opératoires associés, à partir d’une grille de lecture financière, technique, patrimoniale, opérationnelle et administrative.

Contenu et organisation de la mission

À partir des 4 scénarios architecturaux et urbains étudiés, et de l’ajout d’un scénario supplémentaire, 58 solutions opérationnelles ont fait l’objet d’une simulation financière, croisant notamment :

  • 5 options distinctes de montages opérationnels (100% régie ; aménageur et constructeur ; opérateur ensemblier ; montage mixte « plateau à réhabiliter » ; 100% investisseur privé) ;
  • 6 options programmatiques différentes (100% libre ; 100% PLUS ; 100% PLAI ; panachage Libre/PLUS ; panachage Libre/PLAI ; panachage PLUS/PLAI), permettant notamment de déterminer les recettes de cession de l’opération et de respecter les « obligations programmatiques » inhérentes aux financements publics simulés.

Ce travail de simulation a permis de préciser pour chaque scénario :

  • Les financements mobilisables, selon le mode opératoire retenu et les montages opérationnels associés : THIRORI/RHI, EPFL (démolition, clos et couvert…), OPAH-RU ;
  • Le bilan « final » d’opération, soit le montant du déficit résiduel restant à la charge du Maître d’Ouvrage et de ses partenaires pour assurer la faisabilité économique du projet ;

Ce travail de simulation a enfin fait l’objet d’une analyse critique, assortie lorsque nécessaire des réserves à prendre en compte. L’ensemble a été compilé dans un rapport d’études détaillant l’ensemble des hypothèses de travail utilisées, accompagné de ses annexes (bilans financiers de l’ensemble des 58 solutions étudiées).

A.M.O pour la définition d’un programme de mobilisation des investisseurs privés dans le cadre de l’OPAH RU

Contexte

Lauréates de l’AMI Centre Bourg, la CC Bouzonvillois 3 Frontières et la commune de Sierck-les-Bains, sont confrontés à un patrimoine ancien dégradé à forte valeur patrimoniale, que les leviers incitatifs « usuels » peinent à remobiliser. De réelles opportunités existent pour les investisseurs, qui garantissent de bons taux de rentabilité à moyen terme.

Dans ce contexte, marqué par la signature d’une convention partenariale valant Opération de Revitalisation Territoriale, la commune s’est engagée dans une démarche pro-active de mobilisation des investisseurs privés visant à encourager, sécuriser et faciliter l’investissement locatif dans les centres bourgs du territoire intercommunal.

Compréhension des besoins

L’enjeu pour la collectivité était de crédibiliser le cadre incitatif de l’OPAH-RU en intégrant à l’information délivrée les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les investisseurs – et en les quantifiant. Un outil était à construire, qui permettrait de simuler les projets d’investissement et d’en étudier les conditions de financement, les avantages induits, le niveau et le temps de retour sur investissement, tout en identifiant les conditions nécessaires à la réussite de la démarche (intermédiation locative, ORT…). Le simulateur devait donc répondre à un double besoin de fiabilité et d’automatisation d’une part, et par sa recherche d’exhaustivité, de renforcement de la mission de conseil de l’opérateur d’OPAH d’autre part.

Contenu et organisation de la mission

La mission a consisté, sur un immeuble témoin, à étudier les leviers de l’investissement locatif privé, à partir d’un projet architectural ciffré, crédible et qualitatif, réalisé par Bien Urbain et adossé à un plan d’investissement. La rentabilité d’une telle opération étant observée dans le double cadre de l’OPAH-RU et de l’ORT, différents dispositifs sont étudiés : subventions et primes Anah, Louer Abordable, Denormandie, régime fiscal du déficit foncier. Conçu sur Excel 2013, le simulateur repose sur une architecture soucieuse d’efficacité (limitation du nombre de paramètres à saisir, automatisation permettant un résultat financier et/ou fiscal quasi immédiat) et de souplesse, pour s’adapter au maximum de situations possibles. Portant sur des opérations de 1 à 15 logements (avec 1 à 5 locaux d’activité/commerciaux), cet outil permet de modéliser des investissements locatifs en OPAH dans les zones B1, B2 et C. La mission incluait enfin une formation de l’équipe de suivi animation (utilisation de l’outil), ainsi que la présentation stratégique des leviers financiers et fiscaux de l’investissement locatif devant les acteurs privés locaux, réunis par la Collectivité.

Etude pré-opérationnelle de revitalisation du Centre-bourg de Vaucouleurs

Contexte et objectifs

Avec un recul de plus de 30% de sa population entre 1968 et 2015, Vaucouleurs connaît un déclin démographique important qui impacte de principalement son centre bourg. Mais la forte vacance qui frappe le bourg résulte tout autant de l’inadaptation structurelle de formes et d’une organisation urbaines héritées du XIXème siècle, quasiment inchangées depuis la révolution industrielle ! Le marché immobilier, très hétérogène, a sa propre dynamique sur le centre bourg, et tend à y concentrer l’offre locative privée, participant à un phénomène aigu de paupérisation des habitants, que traduisent de nombreux problèmes sociaux et d’habitat indigne. Cependant Vaucouleurs constitue un réel pôle d’équilibre pour le sud du département (Meuse). Pôle d’emploi, d’équipement et de services, la commune dispose de nombreux atouts pour son projet de revitalisation, qui s’appuiera sur son patrimoine historique et naturel remarquable. Portée par l’EPFL, en étroit partenariat avec la Commune, cette étude constitue l’opportunité pour Vaucouleurs de bâtir le projet urbain nécessaire à la reconquête de son bourg. À ce titre, cette étude reposait sur le pilotage conjoint de deux volets distincts, le projet urbain d’une part et sa mise en oeuvre opérationnelle d’autre part. Un travail approfondi a ainsi été mené sur les déterminants de la stratégie foncière (nombreuses opportunités foncières, prix bas), articulée avec l’ensemble des dispositifs locaux et nationaux de financement de l’intervention sur le parc privé ancien.

Déroulement et chronologie de l’étude

L’étude s’est déroulée en trois phases distinctes, au cours de l’année 2019 :

  • 1_ Diagnostic multithématique et problématisé mettant en perspective les besoins et enjeux du projet avec la boîte à outils à la disposition de la commune ;
  • 2_ Proposition de scénarios urbains, adossés à une stratégie d’intervention foncière et immobilière, en lien avec les dispositifs locaux et nationaux de financement du renouvellement urbain et la future OPAH (prévue en 2020). Le projet urbain s’articule autour d’un socle invariant et « d’options », permettant à la Commune de construire un projet « sur mesure » ;
  • 3_ Etablissement du Programme d’Actions du projet retenu : conditions de mise en oeuvre opérationnelle, conduite de projet et liste détaillée des actions à mener (pilotage), calendrier stratégique de réalisation des actions, maquette financière globale.

Tout au long de l’étude, des groupes de travail ont été mis en place sur deux volets spécifiques (Habitat Indigne ; Mobilité, accessibilité et commercialité), qui ont permis, en s’appuyant sur les acteurs locaux et leur connaissance du terrain, de compléter le diagnostic, de fédérer les énergies et de préfigurer les conditions partenariales de mise en oeuvre du projet.