Mois : mai 2016

Etude Préopérationnelle de Revitalisation du Centre-Bourg de Saint-Yrieix-la-Perche

La Communauté de Communes du Pays de Saint-Yrieix, composée de 9 communes dont la ville centre, Saint-Yrieix-la-Perche, a été retenue en 2014 parmi les lauréats de l’appel à Manifestation d’Intérêt, lancé à l’initiative conjointe du CGET et de l’Anah, pour la revitalisation des centres bourg.

Contexte et Objectifs

Confrontée depuis plusieurs décennies à une spirale de déqualification de son centre-ville, se caractérisant notamment par un phénomène de dégradation et de vacance du bâti, de paupérisation des habitants ou encore de dévitalisation commerciale de son bourg, la ville de Saint-Yrieix fait face à une dynamique aussi répandue que difficile à inverser.

Retenue en novembre 2014 parmi les lauréats de l’appel à Manifestation d’Intérêt, lancé à l’initiative conjointe du CGET et de l’Anah, pour la revitalisation des centres bourg, la Communauté de Communes du Pays de Saint-Yrieix a donc lancé une étude pré-opérationnelle visant à d’une part définir une stratégie globale et multidimensionnelle de reconquête de ses centres bourg et d’autre part à en déterminer les conditions opérationnelles de mise en œuvre.

Déroulement et chronologie de l’étude

L’étude s’est déroulée en quatre phases distinctes :
  • Diagnostic multithématique et problématisé, reposant sur l’analyse conjointe des dynamiques territoriales à l’œuvre sur le territoire (démographie, habitat, économie / emploi, mobilités, dynamiques de projet…), de la commercialité des centres bourg et de leur caractéristiques urbaines, morphologiques et immobilières, afin de mettre en perspective les enjeux fondamentaux et opérationnels propres à un projet de revitalisation avec la boîte à outils à disposition du Maître d’Ouvrage
  • La définition du projet de revitalisation, articulant un projet urbain et une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat. Cette étape a fait l’objet d’une méthodologie spécifique, reposant pour chacun des deux volets urbains et habitat sur la combinaison d’un socle d’intervention et de ses variables, permettant ainsi au Maître d’Ouvrage de produire les arbitrages nécessaires à la formalisation d’un projet de revitalisation « sur mesure »
  • La formalisation du projet de revitalisation retenu, par l’établissement d’un programme d’actions incluant : les conditions de mise en œuvre opérationnelle, les impératifs de la conduite de projet, les différentes actions à réaliser, un calendrier synthétique et stratégique de réalisation et une maquette financière globale
  • La rédaction du projet de convention pluriannuelle partenariale de revitalisation. La mission de l’équipe de maîtrise d’œuvre prend fin dès la circularisation auprès des partenaires signataires du projet de convention arrêté par le Maître d’Ouvrage

Tout au long des deux premières phases de l’étude, des groupes de travail thématiques ont été mis en place sur quatre volets (Lutte contre l’Habitat Indigne / Lutte contre la Précarité Energétique / Mobilité, accessibilité et commercialité / Patrimoine et potentiel de mutation immobilière) afin de compléter le diagnostic par les ressentis de terrain exprimés par les acteurs locaux et de fédérer les énergies des forces vives du territoire en prévision de la mise en œuvre du projet de revitalisation de la Communauté de Communes.

L’équipe de maîtrise d’œuvre (Groupement Solidaire) :
Conduite par Maxime Genévrier (MG|URBA), mandataire, je suis intervenu aux côtés d’Emmanuel Archimbaud, cofondateur de l’agence d’architecture EA+LLA. La réunion de nos compétences et expériences respectives a permis de déployer des approches complémentaires combinant les objectifs et spécificités du projet aux impératifs d’une politique territoriale contractualisée, déclinées à toutes les échelles. Cette méthodologie d’intervention a notamment contribué à la transversalité du programme d’actions, plaçant notamment le projet urbain au même niveau que le projet de territoire, les deux étant indissociables au vu de la stratégie générale du projet et du statut de la ville centre, véritable locomotive du développement local.

Enseignement Supérieur – Cycle d’urbanisme de l’IEP Paris

Un séminaire dédié à la problématique de l’habitat privé

A l’issue de l’année universitaire 2009-2010, quelques mois après que les lauréats du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés aient été connus, le cycle d’urbanisme de Sciences-Po, à la demande de son directeur, a souhaité aborder plus largement et précisément la thématique de l’habitat privé, et m’a en conséquence demandé de lui faire des propositions de contenu pédagogique.

J’ai donc travaillé sur une proposition de séminaire global sur l’habitat privé, incluant les trois dimensions suivantes :
  • Les modalités de l’intervention publiques sur l’habitat privé dégradé ;
  • Les copropriétés privées en difficulté (traité isolément du fait de la complexité et de la spécificité intrinsèque de ce sujet) ;
  • Les acteurs et politiques publiques destinées à l’habitat privé.

Cours spécifique sur la requalification de l’habitat et des quartiers anciens

Dans le cadre de ce séminaire global, j’ai animé entre 2010 et 2014 un cours d’une vingtaine d’heures intitulé : « du logement à l’îlot : problématiques et modalités de l’intervention publique en tissu ancien dégradé ». Ce cours était articulé autour de contenus théoriques, illustrés à la fois par des exemples d’opérations, permettant de mettre en lumière les montages techniques et modes opératoires mis en oeuvre, et par des visites de sites ayant fait l’objet d’une intervention publique lourde (Concession d’aménagement Château-Rouge, OPAH-RU Jean Moinon Sainte Marthe, PNRQAD de Saint-Denis).

Le cours était articulé autour de quatre grandes parties :
  • Historique de l’intervention sur le parc privé ancien,
  • Mécanismes de dégradation et spirale de dévalorisation des quartiers anciens dégradés,
  • Outils existants et modalités d’intervention,
  • Illustrations (présentation des montages opérationnels de plusieurs projets circonstanciés).

Objectifs poursuivis

L’objectif était de donner aux étudiants les clés de lecture nécessaires à la bonne compréhension des enjeux sous-jacents à l’habitat indigne et à la problématique de l’habitat privé dégradé, appréhendée comme un phénomène de marché. Il devait permettre aux étudiants d’adopter les bons réflexes méthodologiques pour l’élaboration d’un diagnostic et la compréhension des mécanismes entraînant le quartier dans une spirale de dévalorisation, en face desquels leur étaient présentés les différents outils et procédures à la disposition des pouvoirs publics pour faire face à ces problématiques. La notion de changement d’échelle de l’intervention publique était constamment en filigrane du propos. La dernière partie du cours était consacrée à en illustrer le propos, à travers la présentation détaillée des montages opérationnels retenus sur deux opérations majeures : une en cours (PNRQAD de Villeneuve-Saint-Georges) et l’autre quasiment achevée (Concession d’Aménagement et protocole EHI de la Ville de Paris sur le quartier Château-Rouge – 18ème arrondissement).

PNRQAD de Villeneuve-Saint-Georges

Descriptif du poste

Chargé de mission au sein de l’équipe projet du PNRQAD de Villeneuve-Saint-Georges à l’EPA ORSA, mon poste consistait principalement, d’une part à garantir la cohérence du volet habitat privé du PNRQAD et d’autre part à assurer la bonne mise en œuvre du Dispositif Coordonné d’Intervention Immobilière (DC2I). Au titre de ma compétence « habitat privé », j’ai également été mobilisé ponctuellement par la Direction de l’Aménagement pour réaliser des études spécifiques sur des îlots dégradés, afin de vérifier en amont la faisabilité technique, procédurale et financière d’opérations d’aménagement.

Formalisation de la stratégie d’ensemble et copilotage avec la Ville du volet Habitat Ancien Dégradé du projet

En plus des actions de « droit commun », dont l’activation des procédures d’hygiène ou de péril, quatre leviers d’intervention distincts ont été mobilisés dans le cadre du PNRQAD de Villeneuve-Saint-Georges : deux opérations de recyclage foncier (ZAC Multisite) ou immobilier (Dispositif Coordonné d’Intervention Immobilière), sous maîtrise d’ouvrage EPA ORSA, ainsi qu’une Opération de Restauration Immobilière menée conjointement avec l’OPAH-RU, sous maîtrise d’ouvrage Ville.

Le copilotage avec la ville du volet Habitat Ancien Dégradé du projet PNRQAD avait vocation à définir une stratégie d’ensemble permettant la bonne articulation et la synergie entre les différents leviers d’intervention mobilisés dans le cadre du projet, en fonction de leurs cibles, de leur échelle d’intervention et calendrier de mise en œuvre, de la nature du maître d’ouvrage et de leurs incidences budgétaires…

Responsable du Dispositif Coordonné d’Intervention Immobilière

La vocation du DC2I est de réaliser – sous maîtrise d’ouvrage EPA ORSA – des opérations exemplaires de requalification d’un patrimoine bâti ancien dont l’état dégradation justifie une intervention publique renforcée par substitution aux propriétaires défaillants, afin de :
  • Remettre sur le marché des produits logement de grande qualité à loyers maîtrisés et adaptés aux modes de vie contemporains ;
  • Lutter contre la précarité énergétique ;
  • Valoriser le patrimoine bâti remarquable du centre ancien de Villeneuve-Saint-Georges.

Le DC2I, et l’ORI, composent le volet « Recyclage Immobilier » de la stratégie PNRQAD. Néanmoins, il se distingue de l’ORI par la nature des adresses visées, trop dégradées pour qu’une restructuration pérenne sous maîtrise d’ouvrage privée puisse être envisagée. Dans ce cadre, la mission qui m’a été confiée peut être résumée en deux temps :
  • Une phase pré-opérationnelle ayant pour objectif de stabiliser le montage technique, juridique, opérationnel et financier du dispositif afin d’obtenir les validations politiques nécessaires (conseil d’administration de l’EPA ORSA et Conseil Municipal de Villeneuve-Saint-Georges) ;
  • Une seconde étape de mise en œuvre opérationnelle : acquisitions foncières, relogement des occupants, modalités de gestion intercalaire, définition des programmes de travaux, enclenchement des procédures d’expropriation, définition des marchés publics nécessaires à la mise en œuvre du dispositif…

Diagnostic urbain, scenarii et schéma d’évolution du quartier des Blanches Fleurs à Beaune (21)

Contexte et objectifs

Le quartier d’habitat social des Blanches Fleurs, situé en frange nord de la Ville de Beaune, compte environ 400 logements, appartenant à un bailleur social unique, et accueille près de 1000 habitants. Le quartier, à travers son patrimoine bâti, son image et les caractéristiques socio-économiques de ses habitants, présente des signes manifestes de fragilisation, notamment en raison de la politique des loyers appliquée (les plus faibles de l’agglomération).

Propriétaire des parcelles bâties, la SCIC Habitat s’engage dans une réflexion prospective sur son potentiel de requalification et de redynamisation et sur la place de ce quartier à l’échelle de la ville, en souhaitant y associer la municipalité de Beaune, propriétaire de l’ensemble des espaces publics, afin de fédérer les énergies autour d’un projet partagé permettant d’enrayer la dynamique de paupérisation observée sur le quartier.

Méthode et chronologie de l’étude

L’étude s’est déroulée en trois grandes phases :
1- Analyse des dynamiques territoriales et réalisation d’un diagnostic multithématique
2- Identification des enjeux et définition des invariants du projet de requalification du quartier
3- Propositions de scénarios contrastés d’évolution du quartier

Etude nationale d’évaluation de la procédure de Plan de Sauvegarde de copropriétés

Contexte et objectifs

Sur les plus de six millions de logements régis par le statut de la copropriété, 350 000 se trouveraient dans des copropriétés dont la dégradation est préoccupante (valeurs 2008). Créée en 1996 par la Loi dite « Pacte de Relance pour la Ville », la procédure de Plan de Sauvegarde de copropriété avait pour objectif de « restaurer le cadre de vie des habitants » et constituait avec l’OPAH copropriété le cadre privilégié de l’action publique. Toutefois, dix ans après sa création, les résultats des plans de sauvegarde semblaient contrastés, tant en terme d’efficacité en regard des problèmes à résoudre et des financements mobilisés, qu’en termes de pérennisation des résultats acquis. Cette étude d’évaluation nationale devait donc permettre d’analyser, à l’aune des expériences observées, l’adéquation de la procédure de plan de sauvegarde avec les problèmes à résoudre et en dégager les pistes d’évolution possibles.

Méthodologie

Suite à un important travail de cadrage méthodologique, dix plans de sauvegarde ont été analysés à l’aide d’une même grille de lecture, sur la base de fonds documentaire parfois hétérogènes. Ces « monographies d’évaluation » ont permis de comparer des situations très variées (typologie du bâti, localisation, tension du marché, taille et nombre de logements…) grâce à la création d’indicateurs synthétiques, complétés par des enquêtes qualitatives réalisées auprès des porteurs et des partenaires du projet concerné. L’étude, conclue par un rapport final tirant les enseignements des dix monographies d’évaluation, proposait des pistes d’évolution réglementaires et législatives sur la procédure de plan de sauvegarde.

Mission d’évaluation des opérations de ravalement de façades et du dispositif départemental d’aides aux EPCI

Conseil Général des Vosges (88) / 2008 En tant que chargé d’études / Société URBANiS

Contexte et objectifs

Dans le cadre de sa politique de développement local, le Conseil Général des Vosges finançait depuis 1995 des opérations de ravalement de façades, portées par les structures intercommunales, par le biais de subventions aux particuliers. Ces opérations, qui reposaient sur un cofinancement CG/EPCI, avaient vocation à inciter les propriétaires privés, bailleurs ou occupants, à valoriser leur patrimoine et leur cadre de vie. Néanmoins, les résultats de ces opérations – qui représentaient 12% des crédits départementaux alloués au développement local – étaient très contrastés et les opérations financées très hétérogènes (durée des opérations, critères qualitatifs, modalités de financement, absence de réflexion préalable, variabilité des dispositifs de suivi et d’animation…). Le Conseil Général a donc souhaité s’engager dans une étude d’évaluation de sa politique départementale, en tirant un bilan qualitatif et quantitatif des campagnes de ravalement des communautés de communes, avant de décider de l’opportunité de poursuivre son action, et le cas échéant, quelles devaient en être les évolutions ?

Déroulement chronologique

Lors de la première phase de l’étude, à partir d’un échantillon composé de quatre EPCI représentatifs de la diversité des opérations financées et déterminé collégialement avec le commanditaire, une évaluation de la politique départementale a été réalisée, procédant de l’analyse croisée des réalisations effectives (qualité des ravalements) et des « opérations test » (modalités d’intervention, nombre de dossiers, suivi animation…). Chaque opération évaluée a ainsi fait l’objet d’une monographie permettant de dégager des indicateurs de comparabilité et de garantir l’objectivité de l’analyse. La seconde phase de l’étude consistait à proposer des pistes d’évolution du dispositif. Il s’agissait en premier d’affirmer les attendus du Département à travers la définition d’un socle commun à toutes les opérations façades (réalisation obligatoire de diagnostics préalables, de bilans d’opérations, dispositif de suivi obligatoire…). En second lieu, des variables d’ajustement thématiques préservaient le droit à l’expérimentation des EPCI en complétant le socle commun du Département (périmètre restreint, obligation de ravalement, conditions d’éligibilité, création d’un nuancier…). Une fois validée, la nouvelle politique départementale a pu être formalisée lors de la troisième et dernière phase de l’étude, à travers l’élaboration des outils de mise en œuvre : document cadre, convention, règlements type, CCTP.

Etude de définition du programme de Renouvellement Patrimonial de la Cité Cheminote de Brou-sur-Chantereine et Chelles

Contexte et objectifs

La Cité Cheminote de Chelles et Brou-Sur-Chantereine, comptant aujourd’hui 1075 logements, a été bâtie au début du XXème siècle, afin de permettre aux cheminots de résider à proximité de la gare de triage. Construite sur le plan d’une cité jardin, l’ensemble immobilier a subi d’importants dégâts lors de la seconde guerre mondiale. Plusieurs phases de construction ont alors densifié le tissu (après-guerre, années 50 et 60, années 80), avec l’implantation de nouveaux bâtiments, à la fois collectifs et individuels. Une grande partie de ce patrimoine bâti, appartenant au bailleur social ICF La Sablière – dont le plan stratégique de patrimoine prévoit une intervention sur ce parc – présente des signes manifestes de vieillissement, alors que le positionnement de ce quartier dans son environnement urbain est à redéfinir à l’aune des évolutions de son contexte territorial – projets relatifs au Grand Paris et/ou des actions portées par la Communauté d’Agglomération Marne-et-Chantereine.

Méthodologie

A la suite d’un diagnostic multithématique (cadrage territorial, urbain, social, architectural, vie de quartier, services, transports et déplacements…) permettant d’identifier les potentiels de mutabilité foncière, urbaine et architecturale à l’échelle du quartier, 5 scénariis contrastés ont été bâtis pour imaginer le devenir possible de la Cité : un quartier intensifié par ses franges, une cité jardin revisitée, une cité archipel, une ville parc et un dernier scénario intitulé « table rase ». Enfin, en phase 3, le scénario retenu (cité jardin revisitée) a été approfondi, chiffré et phasé dans la perspective d’une réalisation à l’horizon 2020-2025. La démarche d’étude et ses résultats ont notamment permis à ICF La Sablière de poser les bases pour les échanges à venir avec la Communauté d’Agglomération.

Etude de définition des besoins en logement et des réponses à apporter suite à l’implantation de l’éco-pôle bois de la Roche-en-Brénil

Conseil Général et DDE de la Côte d’Or (21) / 2009 En tant que chargé d’études / Société URBANiS / 2009

Contexte et objectifs

Porté par la Communauté de Communes de Saulieu et soutenu par le Syndicat Mixte du Pays de l’Auxois et du Morvan Côte-d’Orien, l’éco-pôle Bois de la Roche-en-Brénil a été labellisé Pôle d’Excellence Rurale en 2006 et doit à terme générer plusieurs centaines d’emplois sur le territoire. La DDE et le Conseil Général de la Côte d’Or ont, en conséquence, lancé une réflexion sur la capacité du parc de logements, dans un territoire à dominante rurale, à absorber la demande induite par les futurs emplois liés au développement de ce grand projet économique.

Déroulement chronologique

L’étude visait d’abord à établir un diagnostic permettant d’identifier d’une part le potentiel du territoire en termes de création de logements à court, moyen et long terme, et d’autre part à estimer les besoins réels en logement liés au développement de l’éco-pôle Bois. Dans un second temps, elle a permis d’identifier les orientations opérationnelles en matière de développement de l’offre à mettre en œuvre à court terme (fiches action) et d’effectuer des propositions d’actions et de stratégies à mettre en œuvre à moyen et long terme, dans le cadre d’une politique globale (reposant notamment sur l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat).

AMO pour l’élaboration du cahier des charges de l’Observatoire Départemental de l’Habitat du Conseil Général de la Côte-d’Or

Contexte et objectifs

Le 1er janvier 2007, le Conseil Général de la Côte d’Or a pris la délégation des aides à la pierre pour le territoire départemental hors agglomération dijonnaise (également délégataire). Face à l’obligation contractuelle liée à la délégation des aides à la pierre, le département a engagé une réflexion pour se doter d’un Observatoire Départemental de l’Habitat, illustrant sa volonté de disposer d’un outil facilitant une approche prospective et la mise en œuvre d’une politique fédérant l’ensemble des acteurs du territoire. La création de l’observatoire départemental de l’Habitat de la Côte d’Or représentait en effet une réelle opportunité pour fédérer l’ensemble des acteurs du logement du département autour d’un projet d’intérêt collectif ayant vocation à optimiser la production de logements et à répondre aux besoins tant qualitatifs que quantitatifs du territoire. L’objectif de cette mission d’AMO consistait à établir le cahier des charges de l’observatoire, en en définissant les moyens humains et financiers, les modalités de fonctionnement et en l’adossant aux partenariats indispensables à son développement.

Méthodologie adoptée

Une première phase de l’étude consistait d’une part à étudier les modalités de fonctionnement d’observatoires existants afin d’identifier des « bonnes pratiques » et d’autre part à mener des entretiens qualitatifs avec les acteurs locaux du logement afin de mieux connaître leurs attentes vis à vis de cet outil ainsi que leur volonté de prendre part à son développement. Cette étape a également permis de recenser les données disponibles et d’en organiser l’agrégation. Sur cette base, plusieurs scénarios ont été imaginés, reposant sur un socle invariant complété par des variables d’ajustement, lesquelles renvoyaient aux différentes orientations pour l’observatoire : communication, expertise et/ou pédagogie. La seconde phase de l’étude consistait en l’élaboration du cahier des charges de l’observatoire, pour en formaliser les modalités précises de fonctionnement : moyens humains et financiers, indicateurs suivis, liste des données en fonction de leurs sources et des interlocuteurs/services associés, calendrier de récupération des données, calendrier des publications…

Etude préalable à une opération « Cœur de Villages + » pour la Commune de Clénay

Contexte et objectifs

A travers une aide à l’ingénierie et l’octroi de subventions, le dispositif « Cœur de Village + », porté par la Région Bourgogne, vise à accompagner les petites communes rurales dans la mise en valeur de leur cadre de vie et à favoriser la création de logements locatifs par la mobilisation du foncier communal. Dans ce cadre, la commune de Clénay (800 habitants), située au nord-est de Dijon, souhaitait définir un projet d’aménagement prospectif et qualitatif de son bourg.

Méthode et chronolologie de l’étude

Cette étude s’est déroulée en trois phases : 1- Diagnostic communal multithématique et inventaire du foncier communal mobilisable 2- Proposition de scénarios d’aménagement et études de programmation des projets de réhabilitation du patrimoine communal 3- Approfondissement du scénario retenu et formalisation du programme dans des fiches projet.