Auteur : jorisk

Contexte

Depuis bientôt trente ans, la Ville de Château-Thierry est confrontée à une baisse lente mais continue de sa population. La vacance des logements, comme des rez-de-chaussée commerciaux, a également augmenté et concerne désormais plus de 20% du parc dans l’hyper-centre historique. Cette évolution a des causes diverses que connaissent beaucoup de centre-ville anciens, mais la cause principale semble bien être l’inadéquation entre l’offre immobilière (logements et commerces) et les critères de la demande actuelle (défaut global de qualité d’usage ou résidentielle, état général et retard manifeste d’entretien, isolation thermique insuffisante, exiguïté des surfaces, manque de stationnement, absence d’équipements ou de locaux communs et/ou de commodités extérieures…).

Malgré la dynamique de projet à l’oeuvre sur le centre-ville depuis les années 90, la spirale de déqualification n’a pas été enrayée. Aussi, suite à une étude urbaine réalisée en 2015 et qui a permis d’arrêter le programme, le périmètre et les priorités du projet, la Ville a décidé d’engager une opération d’aménagement pour la requalification de son centre historique et la mise en oeuvre d’une politique de l’habitat avec résorption de l’habitat insalubre. La réalisation de cette opération a été confiée à la SEDA, suite à consultation, dans le cadre d’une concession d’aménagement. Celle-ci s’inscrit, pour une durée de 10 ans, dans un périmètre défini, et porte sur 14 îlots prioritaires.

Le projet de requalification du centre-ville et l’opération d’aménagement ont été retenus au printemps 2018 dans le cadre du programme « Action Coeur de Ville ».

Compréhension des besoins

Consultés dès le lancement de la concession, le groupement a déployé une méthodologie d’intervention à double entrée, afin de répondre aux besoins exprimés par la SEDA, reposant sur :

• Une approche « amont » (expertise pré-opérationnelle), visant à définir, pour chaque ilot, les conditions particulières de faisabilité de l’opération et la stratégie d’intervention la plus adaptée ;
• Une approche « aval » (Assistance à Maitrise d’Ouvrage), visant à accompagner la SEDA dans la mise en oeuvre de ses interventions à l’îlot, sur l’ensemble des volets procéduraux, techniques, financiers, administratifs et fiscaux.

L’enjeu pour la SEDA était en effet d’être accompagnée d’une part dans la définition d’un projet urbain de lutte contre l’habitat indigne et de sa stratégie générale d’intervention, et d’autre part dans l’étude des conditions financières de faisabilité de l’opération – notamment sur les plans urbains et fonciers – en mobilisant, notamment les financements THIRORI / RHI.

Contenu et organisation de la mission

L’ensemble de la mission a été réalisée dans une logique « d’étude-action », permettant d’articuler l’analyse et la compréhension des enjeux avec la conception du projet et sa traduction opérationnelle et procédurale immédiate. Cette démarche repose sur une méthodologie pragmatique et accorde une place très importante « au terrain » (présence sur site, visite de logements, entretien « propriétaires…), dont le niveau de connaissance conditionne la qualité et la pertinence de la stratégie d’intervention.

Aussi, après un travail exhaustif de visite des immeubles, logements et commerces compris dans les périmètres des 14 îlots prioritaires, des études de dureté foncière, financées par l’Anah au titre de la faisabilité THIRORI / RHI, ont été réalisées pour chaque secteur de projet qui incluaient notamment :


• Un diagnostic multithématique avec des cartographies et analyses à la parcelle ;
• Des esquisses de projet urbain, avec différents scénarii le cas échéant ;
• Des propositions relatives à la programmation logement ;
• Une maquette financière prévisionnelle, avec estimation des subventions THIRORI / RHI mobilisables en cas d’éligibilité confirmée pour l’opération ;
• Le cadrage opérationnel et les conditions de réalisation du projet proposé (relogement, gestion intercalaire, volet procédural, stratégie foncière, calendrier opérationnel…) ;
• Une analyse, pour chaque secteur de projet, des conditions de l’éligibilité THIRORI / RHI et des réserves à formuler, ainsi que des propositions relatives à une stratégie de dépôt adaptée.

Ces travaux ont constitué pour la SEDA une feuille de route facilitant le pilotage et la mise en oeuvre opérationnelle du projet, en lui offrant une vision transversale articulant :


• La conception du projet architectural et urbain ;
• Les procédures à enclencher, à poursuivre (LHI et foncier notamment) ;
• La compréhension des leviers de négociation avec les tiers, au cas par cas (propriétaires privés de logements, commerçants…) ;
• La stratégie d’intervention et de maîtrise foncière ;
• L’accompagnement social et le relogement ;
• La stratégie THIRORI / RHI…

Au fil de l’avancement du projet et des arbitrages qui ont suivi les études de dureté foncière, les besoins d’accompagnement se sont nécessairement adaptés aux enjeux opérationnels, portant ainsi sur des missions plus classiques d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage :


• Le montage et le dépôt de dossiers THIRORI / RHI pour différentes phases, selon les îlots (éligibilité / calibrage / accompagnement social et relogement / acquisitions foncières et travaux) ;
• La rencontre avec les propriétaires et commerçants dans le cadre des négociations amiables ;
• Le montage des différents dossiers réglementaires nécessaires à la mise en oeuvre des procédures foncières…

Contexte

Retenues parmi les lauréats de l’AMI Centre-Bourg, initié par l’Anah et le CGET en 2014, la Ville de Lodève et son EPCI ont développé un projet de revitalisation s’articulant autour deux approches opérationnelles complémentaires :

• Une OPAH qui structure le projet de territoire, déployée à l’échelle intercommunale ;
• Une opération d’aménagement sur le centre ancien de Lodève confiée à la SPLA Territoire 34.

Mandataire « in house » de la concession d’aménagement sur le point d’être signée, Territoire 34 a souhaité être accompagnée dans la conduite technique et stratégique de cette opération. En effet, outre ses missions « classiques » d’aménagement, le concessionnaire devait également assurer l’ensemble des missions de pilotage, de coordination, d’animation et de promotion de l’opération de revitalisation du bourg.

La complexité et la diversité des dispositifs, des acteurs et des situations à traiter supposaient le développement d’un dispositif transversal de pilotage du projet, parallèlement à la mise en oeuvre des réponses opérationnelles à définir au cas par cas pour résorber durablement l’habitat dégradé.

Compréhension des besoins

Pour la SPL Territoire 34, cette mission supposait de répondre à deux grands enjeux distincts et complémentaires :

• La mise en place d’un dispositif de pilotage ensemblier et stratégique de l’opération ;
• Le montage et la conduite des opérations de recyclage immobilier et foncier programmées sur le centre-bourg de Lodève (dimensions procédurales, techniques et financières).

Ainsi, deux volets apparaissaient précisément pour la mission d’assistance au pilotage stratégique :
> D’une part un accompagnement technique dans la structuration du dispositif opérationnel ;
> D’autre part la conception d’outils d’aide à la décision permettant de formaliser de façon didactique les équations devant faire l’objet d’arbitrages importants, notamment sur les trois volets suivants :

• Architecture générale du pilotage du projet ;
• Modes opératoires des opérations de recyclage immobilier et/ou foncier ;
• Acquisitions et négociations foncières.

Par ailleurs, deux types d’ingénierie se retrouvent prioritairement sollicités pour l’accompagnement au montage et à la conduite d’opérations de recyclage foncier et/ou immobilier :

• L’ingénierie administrative et financière, relative aux financements THIRORI / RHI dans leur ensemble ;
• L’ingénierie technique, notamment pour la définition des besoins et la rédaction de cahiers des charges spécifiques aux quartiers anciens (relogement, gestion intercalaire, expertises techniques…).

Contenu et organisation de la mission

Pour pallier aux incertitudes inhérentes à la mise en oeuvre d’une telle opération d’aménagement et assurer à Territoire 34 un accompagnement souple et pertinent, la mission d’A.M.O s’est appuyée sur un système de bons de commande permettant d’adapter les moyens déployés aux besoins immédiats. Une juste définition des besoins a ainsi permis à la palette de bons de commande proposés de couvrir :

• La relecture critique du traité de concession (in house) ;
• L’accompagnement à la définition du dispositif global de pilotage ;
• L’élaboration ou la relecture des différents calendriers opérationnels et l’actualisation du calendrier général d’intervention ;
• L’accompagnement méthodologique, technique et procédural à la définition du mode opératoire pour les opérations de recyclage immobilier et foncier programmées, le cas échéant en lien avec le cadre opérationnel et financier THIRORI / RHI de l’Anah ;
• Accompagnement renforcé et/ou rédaction de cahiers de charges (définition des besoins, rédaction, organisation de la mission…) ;
• Construction d’un outil didactique d’aide à la décision pour les acquisitions foncières ;
• Modélisation financière des opérations THIRORI / RHI et actualisation constante des bilans grâce à un outil informatique spécialement conçu et dédié ;
• Accompagnement à la définition d’une stratégie de dépôt des dossiers THIRORI / RHI.

Afin de s’adapter à l’opération, les rendus et livrables variaient selon les prestations réalisées (notes de synthèse, document excel, outil informatique automatisé…), de même que notre présence sur site était prévue pour répondre aux échéances et enjeux de l’opération (réunion interne ou externe, visite de site ou d’immeuble…).